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【持ち家VS賃貸】素人なりに、どっちがいいか徹底的に検討してみました!

人生で最も大きな買い物である家。一生後悔しないように、じっくり検討しましょう。

持ち家と賃貸の論争は膨大にありますが、具体的な建物の値段等を使った例が少ないと感じました。そこで今回、武蔵小杉を始めとして人気な東京寄りの神奈川県川崎市の中で、条件が似ている持ち家と賃貸を使って検討してみました。

後述しますが、結論として持ち家の場合は戸建ての方がマンションより条件が良く、賃貸の場合はマンションの方が戸建てより条件が良いと判断しているため「建売中古戸建て」と「賃貸マンション」で比較します。

 

中古戸建て物件例

今回は以下の物件を使用します。詳細は以下のリンクに掲載しています。

www.enjoy-efficient-life.com

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条件

価格 3200万円 間取り 3LDK+S(納戸)
販売戸数 1戸 総戸数 -
土地面積 66.09m2(登記) 建物面積 93.75m2(登記)
私道負担・道路 24m2、北4m幅、西4m幅 完成時期(築年月) 2002年1月
住所 神奈川県川崎市多摩区登戸 交通 JR南武線「中野島」歩13分
小田急線「登戸」歩14分
小田急線「向ヶ丘遊園」歩15分
販売スケジュール - イベント情報 -
所在地 神奈川県川崎市多摩区登戸 交通 JR南武線「中野島」歩13分
小田急線「登戸」歩14分
小田急線「向ヶ丘遊園」歩15分
販売戸数 1戸 総戸数 -
価格 3200万円 最多価格帯 -
私道負担・道路 24m2、北4m幅、西4m幅 諸費用 -
間取り 3LDK+S(納戸) 建物面積 93.75m2(登記)
土地面積 66.09m2(登記) 建ぺい率・容積率 60%・200%
完成時期(築年月) 2002年1月 入居時期 相談
土地の権利形態 所有権 構造・工法 木造3階建
施工 - リフォーム -
用途地域 1種中高 地目 -
その他制限事項 高度地区、準防火地域、日影制限有、第二種高度地区、景観計画区域:川崎市全域(平野部ゾーン)
その他概要・特記事項 担当者:齋藤 未佳、設備:公営水道、本下水、都市ガス、駐車場:車庫

地図の具体的な場所は載っていませんでしたが、上記の情報からこの辺りです。

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賃貸物件例

suumo.jp

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条件

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間取り詳細 和6 洋6.8 洋6 LDK14.1 構造 鉄筋コン
階建 2階/5階建 築年月 2001年11月
損保 2万円2年 駐車場 敷地内10000円
入居 取引態様 仲介
条件 二人入居可/子供可/楽器相談 取り扱い店舗 40442539
物件コード
SUUMO 1.00172E+11 総戸数 -
物件コード
仲介手数料 不要
保証会社 保証会社利用可 詳細はお問い合わせください。

その他条件

バストイレ別、バルコニー、ガスコンロ対応、フローリング、室内洗濯置、陽当り良好、シューズボックス、追焚機能浴室、脱衣所、エレベーター、洗面所独立、駐輪場、宅配ボックス、押入、CATV、外壁タイル張り、即入居可、礼金不要、閑静な住宅地、BS・CS、対面式キッチン、全居室収納、分譲賃貸、仲介手数料不要、CATVインターネット、二人入居相談、玄関ホール、2沿線利用可、敷金2ヶ月、緑豊かな住宅地、眺望良好、保証金不要、楽器相談、クロゼット2ヶ所、平坦地、南面リビング、一部フローリング、前面棟無、3駅以上利用可、駅徒歩10分以内、敷地内ごみ置き場、東南向き、LDK12畳以上、リビングの隣和室、和室、全居室6畳以上、都市ガス、洗面所にドア、南面バルコニー、玄関収納、年内入居可、保証会社利用可、通風良好

こちらは地図が載っていたので場所は確定です。

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中古戸建てに住んだ場合の費用

ローン

21年を越す場合の金利は1.28%が最も多いということで、これを使用します。

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SUUMOのシミュレーションでは0.1%刻みだったので、最も近い1.3%にすると以下の通りとなりました。賃貸の条件と揃えるためにボーナスの計算をなくし、月額ローンは107,384円とします。

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固定資産税(都市計画税

下記のサイトで計算しました。

think-prosupport.com

今回の物件だと以下のようになります。

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固定費

電気・ガス・水道はほとんど変わらないので計算しないとして、インターネット回線は戸建てとマンションで大きく異なります。戸建てでは以下の通り5,700円とします。プロバイダサービス月額利用料はどちらにもかかるので計算しないものとします。

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フレッツ光プラン一覧 | フレッツ光公式 | NTT東日本 | 光回線のインターネット接続ならFLET'S光

修繕費

アットホームの以下のアンケートを参考にします。2002年1月に建てられたので、30年後の47年とすると約6,080,000円になります。

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※アットホーム(株) 「新築一戸建て購入後30年以上住んでいる人に聞く『一戸建て修繕の実態』調査」 

 

賃貸マンションに住んだ場合の費用

家賃

レンタルコンテナあるため納戸が必要かどうかは置いといて、納戸を含めた戸建てに比べて少し狭い(71,47m2)ので、床面積あたりの賃料から同じ広さの賃貸を借りた場合を算出します。
115,000÷71.47×93.75m=150,850円 (+35,850円)

加えて、共益費が5,800円です。

(参考:川崎市多摩区のレンタルコンテナの料金)

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https://www.kase3535.com/details/200504.html

月辺りの更新料

家賃150,850円÷更新単位24ヶ月=6,285円

固定費

16戸以上なのでプラン2で、3,350円です。

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現時点での合計費用

建売中古戸建て

ローン107,394円×12ヶ月×30年=38,661,840円
+固定資産税99,659円×30年=2,989,770円
都市計画税21,355円×30年=640,650円
フレッツ光5,700円×12ヶ月×30年=2,052,000円
+修繕費約6,080,000円
+雑費
(物件の第三者による検査費用300,000円(理由は後述)
(中古のため)仲介手数料96,000円(不動産価格32,000,000円×3%×消費税10%)
不動産取得税480,000円(不動産評価額16,000,000×3%)
登記費用100,000円
契約書の印紙代100,000円)
=51,404,260円

賃貸マンション

(賃料150,850+共益費5,800
 +月当たりの更新料6,285
 +フレッツ光3,350円+駐車場10,000円)
×12ヶ月×30年
=63,462,600円

家財・火災・地震保険の加入について

上記に加え、災害リスクを揃えるために、賃貸には家財保険、持ち家は家財保険、火災保険、地震保険に入ると仮定します。

火災保険料は、持ち家でも賃貸でも加入が必要ですが、保険料が安いのは賃貸です。その理由は、賃貸なら「家財」だけに火災保険をかけるのに対して、持ち家は「建物」と「家財」に火災保険をかけることになるからです。加えて、地震に備えて持ち家に地震保険をかけるとなると、さらに保険料がアップすることも忘れてはいけません。

https://www.central-estate.jp/k04_hikaku/index.html

建売戸建ての保険

今回はソニー損保で計算します。

www.sonysonpo.co.jp

神奈川県、戸建て93.75m2、築18年、耐火なし火災保険1710万、家財保険900万(大人2、子供2、世帯主28~32から算出)で、5年一括として計算しました。保険の金額はデフォルトで入力されていたものです。

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そこに、地震保険(建物855万、家財450万)免震なし、耐震等級なしで5年契約の場合

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算出した30年間の費用に保険料を加算すると
戸建て51,404,260円
+火災・家財保険(5年36,446×6回更新=218,676円)
=51,622,936円

同じリスクにする場合、地震保険が加える必要があります。その場合
+(246,556×6=1,479,336円)
=52,883,596円

 

賃貸の場合は、デフォルトで2万円と記載されていますが、ジャパン小額短期保険株式会社で改めて計算すると、以下のようになりました。

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建売戸建てで家財保険900万円と計算したので、同様に900万プランで2年分一括納入した場合

63,462,600円
+(25,000円×15回更新=375,000円)
=63,837,600円
地震保険なし戸建て+11,839,664円、
 地震保険あり戸建て+10,954,004円)

 

結論、「賃貸マンション」の方が「地震保険あり戸建て持ち家」より10,954,004円、月30,427円多く支払うことが分かりました。ただ、会社によって家賃手当があったり、住宅購入手当があるので、それによって増減します。また、木造戸建ての場合、鉄筋コンクリートのマンションより熱効率が悪いため、その分増減します。

リタイア後について

リタイヤ後更に30年住むと仮定しますが、その時点で築47年で価値が大きく目減りしており税金も修繕費も想像できません。そのため、税金も修繕費も変わらないと仮定した場合

戸建ての場合、
固定資産税99,659円÷12ヶ月=8,304円
都市計画税21,355円÷12ヶ月=1,779円
+ネット5,700円
+修繕費(500万円と仮定すると月13,888円)
合計=29,671円

 

賃貸の場合、この時点ではもう子供も巣立っているため、1L D Kで十分だと考えます。そもそもリタイアしている以上アクセスがいい場所にいる必要もないため、柔軟に条件や賃料を選べます。

不動産の様々なリスク

金額については以上です。先にたどり着いた結論を言うと私は賃貸派で、確かに月額33,150円多く払いますが、自分の不動産を持つことには以下のような問題点や負担があると考えています。

① 不動産に重大な瑕疵がないのか、金額に見合った価値なのかの検討負担

低い可能性ではありますが建物に瑕疵があった場合、歌詞担保責任を追求できます。

瑕疵担保責任とは、売買の目的物(購入した不動産)に隠れた瑕疵(建物の土台が腐食していた、柱にシロアリがいた、内部の鉄筋が錆びていた、雨漏りが起こったなど)があったとき、売主が買主に対して負う責任を指します。

そのような隠れた瑕疵があった場合、買主は売主に対して、そのまま住み続けることができないような重大な欠陥があった場合には契約解除を行なったり、補修や損害について賠償を求めることができます。

この責任を適用できるのは、法的には買主が善意・無過失であることが要件とされており、善意・無過失とは買主が契約の際にそのような欠陥があることを知らなかった場合、かつ、知らなかったことについて落ち度がない場合を指します。一般的には、不動産の売買契約の際に、説明がなかった箇所や外部から見ただけでは確認できなった箇所について瑕疵がある場合があります。 

(略)

不動産の売主が不動産会社などの宅地建物取引業者である場合は、宅建業法において、『宅地建物取引業者が売主となる場合は、買主が瑕疵担保責任を追及できる期間は引渡しの日から2年間』として、例外を認めています。

これは買主保護の観点での規定で、中古住宅であっても不動産会社が売主の場合、『瑕疵担保責任を一切負わない』という取り決めは無効で、2年以上の瑕疵担保責任が義務付けられているため、買主にとっては不動産会社から中古物件を購入するのは安心といえます。

http://www.kyoto-realestate.net/basic/info/post-22.html

本件に限らず、全ての法律は正しい人が救われるように作られています。ただし、その自分が被った不法行為について、それは訴訟するに値するものなのか、訴訟費用に見合う請求ができるか、そもそも勝訴できるのかと言うあらゆるリスク・労力負担があります。最終的に勝訴するにしても、数千万円を掛けた長期間の戦いの心労は計り知れないでしょう。また、2年を過ぎて家に不調が出てもそれは個人の責任で修繕しなくてはなりません。

そもそも瑕疵に気づくかと言う問題もあります。新築で建設現場を監督する夫婦の話も聞きますが、素人が見て手抜きしているかどうかなど分かるのでしょうか。そのため、信頼建築設計事務所などに依頼してチェックしてもらう必要があります。その費用も30万程度かかります。

 

一方賃貸の場合、中長期的な瑕疵を一切考慮する必要がなく、ただ賃貸にどんな設備があるか等、目先の情報だけみれば良いです。

 

② 滞りなく修繕を受けられるのか

瑕疵がないとしても、不動産は定期的な修繕が必要になります。その修繕について、妥当な時期に妥当な修繕をするため自分たちで様々な調査をし、見つけた修繕箇所について、それを委託するか自分でやるかを検討する必要がありますが、その場合、修繕のための知識や委託する場合は業者と対等に立ち会うための知識を身につけ、業者を選定し、委託する必要があります。

 

しかし、ただでさえ、家事育児・仕事・勉強・趣味等に時間を割かなければならない状況で、満足いく準備ができるのでしょうか。結果として業者との情報格差が生まれた場合、足元を見られる可能性が高いです。

例えば、家電量販店でメールアドレス設定を代理でやってもらうと約2000円掛かります。「こんなの自分でできるのに」と多くの人が思うかもしれませんが、一方多くの人は自転車のパンクに800円と待ち時間1時間を使います。

トライアスロンをやっている私からすれば、パンクしたその場で15分、シールやのり代数十円でできるので、修理に出す人は、メールアドレス設定を委託するのと同じくらい損していると感じています。

 

この、必要な知識と修繕にかかる費用は、規模に比例して、加速度的に増えていきます。持ち家の場合、土台から屋根まで、そしてパイプ、給湯器、風呂、トイレ、エアコン等の設備まで、ありとあらゆるものに対して行う必要があります。修繕でなくても日常的な外壁の掃除なども必要です。自転車くらい単純なものでも、知識を入れて、正しく維持するもの難しいのに、家なんてとても業者と対等に渡り合える気がしません。

 

こう言った業務を担っているのが、賃貸を生業とする不動産会社であり、高い賃料で長い期間貸せるように、資産家の大家、建築士、リフォーム会社等がチームを組み、全力で管理します。この30年間の管理費用が11,934,004円、月額33,150円と考えると、それだけで十分支払う必要があります。

 

更にマンションの場合は、皆でお金を出し合って億単位のお金で修繕をします。しかし、悪徳なコンサルに頼むと、不当に高い金額を請求されるケースもあります。そういった難しさがあるため持ち家だとしてもマンションではなく戸建ての方がお勧めです。

www.youtube.com

そうでなくても、旧排水管などは15年程度で交換しないといけませんが、コンクリートで埋められたりしていると、それを砕いて

③長期にわたり借金を負うことになる。

昔は年功序列で給料が上がって、勤続30年で退職するという人が多かったと思いますが、今の時代は違います。20年前インターネットが出来て、10年前スマートフォンが出来て、近年ブロックチェーンが出来てと大きなインパクトが10年おきにあります。それ以外にも様々な変化があるのに、最低でもこの大きなインパクトが3回はあるなかで、その会社にずっとい続けられるのでしょうか。それだけでなく、同じように年功序列で上がっていくのでしょうか。

③浮いた時間で他のことができる

上記のことを全て不動産会社に委託することで、逆に、家事育児・仕事・勉強・趣味等に時間を割けるようになれば、例えば、自炊、修理、上手な買い物など他の分野で自己管理することでその分の費用は抑えられ、勉強することで収入増も見込め、家族サービスも出来ます。

④周辺環境に一切の問題が起こらないのか

近隣の付き合いというのは現代においては無くなっていますが、それ以外にもあらゆる環境の変化が起こります。騒音、治安、匂いetc…

また日当たりの良い家かと思ったら目の前にマンションが出来たり、逆にスーパーが無くなって一気に不便になるということもあります。

 

⑤ライフサイクルの変化に対応できない。

費用計算の点で、リタイヤ後の住まいは好立地でなくても良いと書きましたが、それ以外にも、子供が巣立った場合に空室ができますし、年をとった場合3階建ての家の方が日常生活自体辛く、最悪エレベーター等をつける必要が出てきます。一方賃貸マンションなら、平家と同様に快適に暮らすことができる。光熱費とこの問題から、賃貸でも戸建てよりマンションをお勧めします。

最後に

以上になります。近年はものを持たない、シェアリングエコノミーという考え方が広がってます。幸せな家庭が不動産が原因で崩壊しないためにも、賃貸をお勧めします。

この記事を書くにあたって、まず山崎元さんの「山崎先生、将来、お金に困らない方法を教えてください!」を参考にしました。家の本はポジショントークが多いため、参考にできるものが少なかったですが、以下の本は資産運用全般について書かれているためお勧めです。

次に、長谷川高さんの「家を買いたくなったら 令和版」を参考にしました。上記に買いたようにポジショントークの本は買いたくなかったのですが、この本の著者は「家を借りたくなったら」という本も同時に出していたため「中立なのではないか」と感じ、買い、実際に非常に中立で冷静な観点からの本でした。

私も、自由にリフォームできる自由さや、家があることの安心感、最悪賃貸に出して収益を得られる可能性等も大きいと思います。しかし、自分にはそれ以外のあらゆるリスクをどうしても追えないと思い、私同様に負えないのに、そのリスク気づいていない人のためにこの記事を書きました。実現したい家や投資を見据えた家があるなら、この本を読み切った上で買うことをお勧めします。